مانهاتن هي “سوق المشتري” مع انخفاض أسعار العقارات وارتفاع المخزون
لافتة تعلن عن منزل للبيع معروضة خارج مبنى مانهاتن في مدينة نيويورك في 11 أبريل 2024.
سبنسر بلات | صور جيتي
أصبحت مانهاتن سوقًا للمشتري مع انخفاض أسعار الشقق وارتفاع المخزون في الربع الثاني من عام 2024، وفقًا لتقارير جديدة.
وانخفض متوسط سعر مبيعات العقارات في مانهاتن بنسبة 3٪ إلى ما يزيد قليلاً عن 2 مليون دولار، وفقًا لتقرير صادر عن دوغلاس إليمان وميلر صموئيل. وانخفض متوسط السعر بنسبة 2% إلى 1.2 مليون دولار، وانخفضت أسعار الشقق الفاخرة للمرة الأولى منذ أكثر من عام، وفقًا للتقرير.
ويأتي انخفاض الأسعار نتيجة لارتفاع مخزون الشقق المعروضة للبيع، والتي تستغرق أيضًا وقتًا أطول للبيع. يوجد الآن أكثر من 8000 شقة للبيع في مانهاتن، وهو أعلى من متوسط العشر سنوات البالغ حوالي 7000، وفقا لجوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة ميلر صامويل للتقييم والأبحاث.
لدى مانهاتن الآن معروض من الشقق المعروضة للبيع لمدة 9.8 أشهر، مما يعني أن الأمر سيستغرق 9.8 أشهر لبيع جميع الشقق في السوق دون أي قوائم جديدة، وفقًا لبراون هاريس ستيفنز. “أي رقم على مدى 6 أشهر يخبرنا أن هناك الكثير من العرض وأننا في سوق المشتري”، وفقًا لتقرير براون هاريس ستيفنز.
ويتناقض انخفاض الأسعار وارتفاع عدد الشقق غير المباعة في مانهاتن مع المشهد العقاري الوطني، حيث يستمر قلة العرض في إبقاء الأسعار مرتفعة. يقول السماسرة والمحللون العقاريون إن الأسعار القوية في مانهاتن بعد كوفيد أصبحت غير مستدامة، وقد استسلم كل من المشترين والبائعين أخيرًا لبيئة أسعار الفائدة المرتفعة.
غروب الشمس في أفق وسط مدينة مانهاتن ومبنى إمباير ستيت في مدينة نيويورك، كما يظهر من مدينة جيرسي، نيو جيرسي، في 23 أبريل 2023.
غاري هيرشورن | أخبار كوربيس | صور جيتي
وقال ميلر “عزيمة المشترين والبائعين تضعف”. “في مرحلة معينة، لا يمكنهم سوى الانتظار لفترة طويلة قبل أن يشعروا أنه يتعين عليهم القيام بهذه الخطوة.”
ومع تضييق الفجوة بين توقعات المشتري والبائع، يتم إغلاق المزيد من الصفقات. كانت هناك 2609 مبيعات في الربع الثاني، بزيادة 12٪ عن العام الماضي، وفقًا لتقرير دوغلاس إليمان وميلر صموئيل. وكان ذلك بمثابة أول انتعاش للمبيعات منذ عامين.
“مع بداية الربع الثاني، استيقظ سوق العقارات في نيويورك من حالة الركود قال فريدريك واربورج بيترز، الرئيس الفخري لكولدويل بانكر واربورج، إن “الصفقات في جميع فئات الأسعار بدأت في الظهور”.
وتستمر الإيجارات المرتفعة في مانهاتن أيضًا في مساعدة المبيعات. وكان متوسط سعر إيجار الشقق في شهر مايو لا يزال أعلى من 5100 دولار شهريًا، وتميل الإيجارات إلى الارتفاع في أواخر الصيف. قرر العديد من المشترين المحتملين الذين كانوا ينتظرون انتهاء سوق الإيجارات، الشراء أخيرًا، على أمل أن تبدأ أسعار الفائدة في الانخفاض في نهاية عام 2024 أو أوائل عام 2025.
وقال ميلر: “إذا كان الناس يقفون على الحياد، فربما ساعدت الإيجارات المرتفعة في دفعهم إلى سوق المبيعات”.
ومع ذلك، فإن معدلات الرهن العقاري لها تأثير أكثر هدوءًا على العقارات في مانهاتن مقارنة ببقية البلاد، نظرًا لأن معظم مبيعات مانهاتن تتم نقدًا. وفي الربع الثاني، كانت 62% من الصفقات كلها نقدية.
وفي حين انخفضت الأسعار لجميع شرائح سوق العقارات في مانهاتن، فإن العقارات الراقية من بين الأضعف، حيث أحجم الأثرياء عن الشراء إلى ما بعد حالة عدم اليقين التي تحيط بالانتخابات. انخفض متوسط أسعار البيع في قطاع المنتجات الفاخرة – أو أعلى 10% في السوق – بنسبة 11% في الربع الثاني، وفقًا لميلر صامويل. ارتفع مخزون قائمة الشقق الفاخرة بنسبة 22%.
وقال ميلر: “مع الحد الأقصى، قد يكون هذا الضعف بداية اتجاه أو مجرد حالة لمرة واحدة”. “سيتعين علينا أن نرى ما سيحدث في الشوط الثاني.”
