حالات لا ينطبق عليها حكم الدستورية بشأن الإيجار القديم

أعاد حكم المحكمة الدستورية العليا ببطلان تثبيت القيمة الإيجارية في عقود الإيجار القديمة، هذا الملف المهم إلى طاولة الحديث من جديد مدفوعا هذه المرة بحكم دستوري.

التساؤلات كثرت منذ صدور حكم المحكمة الدستورية العليا يوم السبت الماضي الموافق 9 نوفمبر الجاري، حول تداعيات هذا الحكم والفئات وأنواع العقود التي ينطبق أو لا ينطبق عليها.

حالات لا ينطبق عليها حكم الدستورية بشأن الإيجار القديم 

اختص حكم المحكمة الدستورية العليا بعقود الشقق السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية، وبهذا يكون هناك عدة أنواع من العقود لم يشملها الحكم، وهي: 

– عقود الإيجار القديم للتجاري والإداري.

عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية.

– عقود الإيجار المحددة بمدة 59 عاما.

إلغاء تثبيت قيمة الإيجارات القديمة 

أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا تاريخيًا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) في قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981، الذي كان ينص على ثبات الأجرة السنوية للوحدات السكنية المرخصة منذ تاريخ صدور القانون.

واعتبرت المحكمة أن هذا الثبات المستمر لقيمة الإيجار، رغم مرور عقود، يمثل تعديًا على مبدأ العدالة ويمس بحقوق الملكية.

وحددت المحكمة موعد بدء سريان هذا الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب، مما يمنح البرلمان الفرصة لتعديل القانون ووضع ضوابط جديدة تحقق توازنًا بين حقوق الملاك والمستأجرين.

حيثيات حكم الدستورية بشأن الإيجارات القديمة 

أوضحت المحكمة ضرورة تدخل المشرع لتحقيق التوازن العادل في العلاقة بين المؤجر والمستأجر، إذ يجب ألا يُسمح للمؤجر بفرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن.

وفي الوقت نفسه، يجب ألا يُهدر حق المالك في الحصول على عائد عادل على استثماره في الأرض والمباني، بحيث لا تبقى الأجرة ثابتة عند قيمة زهيدة لا تعكس قيمة الاستثمار، مما يجعل هذا الاستثمار بلا جدوى.

واستندت المحكمة في حكمها إلى أن القوانين الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن السكنية تتضمن قاعدتين أساسيتين: الأولى هي الامتداد القانوني لعقود الإيجار، والثانية هي التدخل التشريعي في تحديد قيمة الأجرة.

ورأت المحكمة أن كلًا من هاتين القاعدتين ليس خارج نطاق التنظيم التشريعي، فعلى سبيل المثال، تم تحديد الامتداد القانوني ليشمل فئات معينة من المستفيدين دون غيرهم، وبالمثل يجب أن يستند تحديد الأجرة إلى ضوابط موضوعية تهدف إلى تحقيق التوازن العادل بين المؤجر والمستأجر في العلاقة الإيجارية.