رئيس كوريا الجنوبية يستحضر الانهيار الكبير في العقارات في اليابان لدفع أجندة العقارات المحلية

استشهد الرئيس الكوري الجنوبي لي جاي ميونج بالانهيار العقاري التاريخي الذي شهدته اليابان في أوائل التسعينيات، الأمر الذي أثار المخاوف بشأن سوق العقارات في سيول بينما يستعد لمراجعة الضرائب التي تهدف إلى تثبيت استقرار قطاع الإسكان.

وقال لي إن “عدداً لا بأس به من الناس” يشعرون بالقلق من أن البلاد قد تواجه اليابان “الضائعة” لمدة 20 أو 30 عاماً، وفقاً لترجمة سي إن بي سي. وكان لي يشير إلى “العقود الضائعة” في اليابان، عندما تباطأ النمو في أعقاب انهيار الأصول الحقيقية وسوق الأسهم.

وأشار في مناقشة عامة حول السياسة العقارية يوم الخميس إلى أن سوق الإسكان في طوكيو “انفجر مثل البالون” في أوائل التسعينيات، حيث سعى إلى تسليط الضوء على سوق العقارات المحموم في كوريا الجنوبية.

وأضاف لي أن العقارات تمثل الحصة الأكبر من ثروات الأسر الكورية الجنوبية، قائلا إن البيانات تظهر أن كوريا الجنوبية من بين الدول التي لديها أعلى نسبة من ثروات الأسر التي تتركز في العقارات على مستوى العالم.

واعتبارًا من نهاية مارس 2025، شكلت الأصول الحقيقية 75.8% من أصول الأسر الكورية، مقارنة بنسبة 24.2% للأصول المالية.

يتمتع الرئيس الكوري الجنوبي بتاريخ حافل في اتخاذ القرارات الجريئة.

قبل الانتخابات الرئاسية لعام 2025، عندما كان مؤشر كوسبي القياسي يقترب من 2500، أفادت التقارير أن لي، الذي كان مرشحا آنذاك، حدد هدفا قدره 5000 لمؤشر كوسبي خلال فترة ولايته من خلال التعهد بحل ما يسمى “الخصم الكوري”.

ال كوسبي تجاوز عددهم لفترة وجيزة 5000 في كانون الثاني (يناير) 2026، بعد ما يزيد قليلاً عن ستة أشهر من توليه منصبه، مستفيدًا من طفرة الرقائق التي تعمل بالذكاء الاصطناعي.

وقد حاولت حكومة لي توجيه ثروات الأسر بعيداً عن قطاع الإسكان المحموم ونحو الأسواق المالية، وهي الاستراتيجية التي لم تنجح إلا جزئياً.

ويحوم مؤشر كوريا الجنوبية الآن عند حوالي 6700، بعد أن شهد تقلبات متقلبة بسبب الاعتماد الكبير على الشركتين الثقيلتين Samsung Electronics وSK Hynix.

وقال اقتصاديون لشبكة CNBC إن المقارنة مع اليابان تبالغ في تقدير الخطر المباشر.

وقال كانج مين جو، كبير الاقتصاديين لكوريا الجنوبية واليابان في ING، لشبكة CNBC: “أعتقد أن احتمال انفجار فقاعة الأصول الحقيقية في كوريا محدود”.

وقالت إن شروط الإقراض العقاري كانت مشددة نسبيا لعدة سنوات، وحافظت السلطات على ضوابط صارمة على نسب القروض إلى التقييم والدين إلى الدخل. “بينما كانت نسبة القرض إلى القيمة في السابق تصل إلى 80%، فقد انخفضت إلى أقل من 40% وأقل في منطقة سيول.”

تبلغ نسبة ديون الأسر إلى الناتج المحلي الإجمالي في البلاد 90.14 اعتبارًا من عام 2024. وعلى الرغم من انخفاضها من المستوى القياسي البالغ 98.67 في عام 2021، إلا أنها لا تزال ثاني أعلى نسبة في آسيا بعد أستراليا.

وقال كانج إن تعليقات لي تعكس المخاوف بشأن الارتفاع الأخير في أسعار المساكن، وليس فقاعة أصول حقيقية على وشك الانفجار.

ويشاركه هذا الرأي أيضا غاريث ليذر، كبير الاقتصاديين في آسيا في كابيتال إيكونوميكس، الذي قال إن “المخاوف من حدوث فقاعة تبدو مبالغ فيها”.

وأشار إلى أن أسعار العقارات في سيول فقط هي التي ترتفع بسرعة، ولكن حتى في العاصمة، فهي أعلى بنسبة 10٪ فقط من المستوى الذي كانت عليه في يناير 2022. وفي مدن مثل بوسان، انخفضت الأسعار إلى ما يقرب من 80٪ من أسعار يناير 2022.

وقال ليذر إن المخاطر التي تهدد الاستقرار المالي محدودة أيضاً بسبب حقيقة أن مشتري المنازل مطالبون بدفع دفعة أولى كبيرة، “وبالتالي فإن مخاطر دخولهم في أسهم سلبية ووقوع البنوك في صعوبات ضئيلة”.

وقال الخبراء إنه في حين أنه من غير المرجح أن تشهد كوريا الجنوبية انهيارا مزدوجا للأصول والسوق مثل اليابان في عام 1990، إلا أن البلاد تشترك في العديد من الخصائص المالية والديموغرافية مع اليابان.

وقال ما تيهينج، كبير الاقتصاديين في مجموعة DBS Group Research، إن كوريا الجنوبية تتمتع بنسبة عالية من الائتمان إلى الناتج المحلي الإجمالي وقيمة سوق الأوراق المالية، على غرار ما كانت عليه اليابان قبل الانهيار، مما يجعلها معرضة لمعدلات أعلى، وتشديد الائتمان والصدمات العالمية.

ولكن كوريا لا تشهد تدفقات رأسمالية ضخمة أو استمرار ارتفاع قيمة العملة كما حدث في اليابان قبل سنوات قليلة من انفجار الفقاعة، الأمر الذي يمنح بنك كوريا قدراً أعظم من المرونة لمعايرة السياسات.

وقال ما إن البنك المركزي استجاب أيضًا بشكل استباقي للتضخم والاختلالات المالية مقارنة بما فعلته اليابان قبل انفجار الفقاعة.

بعد فترة من المضاربة الشديدة في العقارات والأسهم خلال الثمانينيات، شهدت اليابان انهيارًا في السوق المالية في التسعينيات عندما بدأ بنكها المركزي في رفع أسعار الفائدة في ديسمبر 1989، ليبدأ عقودًا من النمو البطيء.

– ساهمت جيني لي من CNBC في هذا التقرير.