ماذا يعني قانون الطريق إلى الإسكان في القرن الحادي والعشرين بالنسبة لمشتري المنازل والبائعين

أصبح التشريع الصادر عن الحزبين الجمهوري والديمقراطي، والذي يهدف إلى زيادة المعروض من المساكن في الولايات المتحدة وتحسين القدرة على تحمل التكاليف، قانونًا الآن – لكن الخبراء يقولون إن مشتري المنازل والبائعين لا ينبغي أن يتوقعوا انتعاشًا سريعًا.

أصبح قانون الطريق إلى الإسكان للقرن الحادي والعشرين قانونًا تلقائيًا يوم السبت بعد أن لم يوقع عليه الرئيس دونالد ترامب ولم يعترض عليه خلال إطار زمني محدد. يجمع التشريع بين العشرات من تدابير الإسكان التي تهدف إلى تشجيع بناء المنازل، وتوسيع الوصول إلى التمويل وتقييد المشتريات من قبل المستثمرين المؤسسيين الكبار.

وقال بيل أوينز، رئيس الرابطة الوطنية لبناة المنازل، في بيان بعد موافقة الكونجرس على هذا الإجراء في 23 يونيو/حزيران، إن التشريع “سيساعد في توسيع المعروض من الإسكان في البلاد من خلال تقليل الحواجز التنظيمية وتشجيع الحكومات المحلية على إصلاح سياسات تقسيم المناطق واستخدام الأراضي التي حدت من بناء المنازل”.

يصل القانون الجديد في الوقت الذي لا تزال فيه القدرة على تحمل تكاليف السكن متوترة. وتقترب أسعار المساكن من مستويات قياسية، وتستمر أسعار الفائدة الثابتة على الرهن العقاري لمدة 30 عاماً في الارتفاع فوق 6.5%.

وصل متوسط ​​سعر المنزل الحالي في الولايات المتحدة إلى 440.600 دولار في يونيو، بزيادة 49.2٪ عن يونيو 2020، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. هناك أيضًا عجز في المعروض من المساكن يقدر بنحو 4 ملايين منزل، وفقًا لموقع Realtor.com.

وقالت سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في شركة Cotality، وهي شركة بيانات عقارية: “يستهدف مشروع القانون هذا بشكل مباشر بعضًا من أكبر العوامل الدافعة لتكاليف الإسكان: قيود استخدام الأراضي، والسماح بالتأخير، وقيود التمويل والعقبات التنظيمية”.

وقال هيب: “لسوء الحظ، لا ينبغي لمشتري المنازل أن يتوقعوا انتعاشاً فورياً”، مضيفاً أن “تطوير الإسكان يستغرق وقتاً ومن المرجح أن تتحقق العديد من الفوائد تدريجياً وليس بين عشية وضحاها”.

ومن بين التغييرات الفنية والسياساتية العديدة التي أدخلها القانون الجديد، من المرجح أن تكون هناك أحكام عديدة ذات أهمية أكبر بالنسبة للمستهلكين.

ومن شأن بند رئيسي أن يحظر على المستثمرين المؤسسيين الكبار الذين يمتلكون ما لا يقل عن 350 منزلاً لأسرة واحدة شراء منازل إضافية لأسرة واحدة، مع مراعاة عدة استثناءات. وتشمل هذه الاستثناءات بعض مشاريع البناء بغرض الإيجار والتجديد بغرض الإيجار، بالإضافة إلى البرامج التي تساعد المستأجرين على بناء الائتمان وشراء المنازل في نهاية المطاف.

ويقول المؤيدون إن هذا الإجراء يمكن أن يساعد في الحد من المنافسة من المشترين من الشركات الكبيرة في بعض أسواق الإسكان، وخاصة في أجزاء من حزام الشمس حيث يتم إلقاء اللوم على المستثمرين المؤسسيين للمساهمة في ارتفاع أسعار المنازل. ومع ذلك، يقول الاقتصاديون إن نشاط الشراء للمستثمرين المؤسسيين لا يزال خفيفًا نسبيًا حتى في العديد من تلك الأسواق.

ويهدف بند آخر إلى الحد من الحواجز التي تعترض المساكن المصنعة وتشجيع الاستخدام الأوسع للمساكن المبنية في المصانع، والتي غالبا ما تكون من بين أقل الطرق تكلفة لملكية المساكن.

على وجه التحديد، يوسع مشروع القانون التعريف الفيدرالي لـ “المنازل المصنعة” ليشمل المنازل التي تم بناؤها بدون هيكل فولاذي دائم، والإطار المعدني الموجود أسفل المنازل المصنعة والمتنقلة التي تتيح سهولة النقل باستخدام شاحنة السحب. ومع ذلك، يتم نقل عدد قليل من المنازل بعد وضعها، وفقا لمعهد لينكولن لسياسة الأراضي.

ومن بين المزايا الأخرى، يمكن لمتطلبات الهيكل أن تقلل من تكلفة المنزل المُصنع بمقدار 5000 دولار إلى 10000 دولار، مما قد يجعل ملكية المنزل في متناول المزيد من العائلات، وفقًا لمركز نيسكانين، وهو مركز أبحاث غير حزبي.

وينشئ التشريع أيضًا برنامجًا تجريبيًا مدته أربع سنوات لتوسيع نطاق إتاحة القروض العقارية الصغيرة – تلك التي تقل عن 100 ألف دولار – والتي يتجنبها بعض المقرضين بسبب تكاليف الامتثال. يقول المؤيدون إن تحسين الوصول إلى القروض الأصغر يمكن أن يساعد المشترين في الأسواق منخفضة التكلفة وأولئك الذين يشترون منازل أقل تكلفة.

يتضمن البرنامج التجريبي دفع إعانة للمقرضين لإنشاء تلك القروض العقارية الأصغر حجمًا وتقديم منح للمقترضين للدفعات الأولى وتكاليف الإغلاق.

وقال جون ووكوب، المؤسس المشارك في UrbanDigs، وهي منصة استخباراتية لتسعير العقارات في مدينة نيويورك، إنه بشكل عام، قد يساعد التشريع المعروض من الإسكان “على الهامش، وبالتأكيد ليس بين عشية وضحاها”.

وقال ووكوب إن المعروض من المساكن هو في النهاية قضية محلية.

وقال: “إنها حسابات معقدة تتعلق بتكاليف البناء، وتوافر العمالة، وأسعار الأراضي، وقيود البنية التحتية، وقواعد تقسيم المناطق المحلية، والمعارضة المجتمعية التي تحدد مقدار المساكن التي سيتم بناؤها”. “يمكن للتشريعات أن تساعد في خلق الحوافز وإزالة العقبات، لكنها لا تستطيع بمفردها حل مشكلة النقص في المساكن التي ظلت تتراكم منذ سنوات”.

وكان ترامب قد ألغى حفل التوقيع على مشروع القانون الذي وافق عليه الحزبان في 24 يونيو/حزيران قبل ساعات من الحدث، قائلاً إنه لن يوقع عليه حتى يوافق الكونجرس على قانون إنقاذ أمريكا، وهو إجراء انتخابي يدعمه الجمهوريون ويتطلب إثبات الجنسية الأمريكية للتسجيل للتصويت. وقد فاجأت هذه الخطوة المشرعين في كلا الحزبين وأدت إلى تأخير سن التشريع.

أرسل رئيس مجلس النواب مايك جونسون، الجمهوري عن ولاية لوس أنجلوس، مشروع قانون الإسكان إلى البيت الأبيض في 29 يونيو/حزيران، ليبدأ بذلك الوقت للرئيس لاتخاذ الإجراء اللازم. وبعد 10 أيام تقويمية – باستثناء أيام الأحد – لأن ترامب لم يستخدم حق النقض ضد مشروع القانون ولم يوقع عليه، أصبح الإجراء قانونًا دون توقيعه.